Die Verkäufe neuer Häuser rutschten im Monat Januar regelrecht ab und vollzogen ihren höchsten monatlichen Rückgang seit Beginn der Datenaufzeichnungen im Oktober 2000, wie eine Umfrage unter den hundert größten Baufirmen Australiens zeigt. Die Verkäufe neuer Häuser sanken saisonbereinigt um 7,3%, vor allem belastet durch eine deutliche Abschwächung im Bundesstaat Victoria. Noch vor nicht allzu langer Zeit verbreiteten Experten an Australiens Häusermärkten die Behauptung, dass die Immobilienpreise aufgrund von Landknappheit gar nicht sinken könnten. Spätestens dies war der Weckruf, um aus dem Markt auszusteigen, wie sich im Rückblick zeigt.
Australien könnte jetzt vor ähnlichen Problemen stehen wie seinerzeit die USA – einzig steigende Hypothekenbondkäufe der Regierung könnten die Situation ein wenig lindern
Die Verkäufe neuer Häuser sanken im Bundesstaat Victoria im Januar auf 1.675 Objekte, was dem niedrigsten Niveau seit Ende des Jahres 2006 entspricht, wie aus dem Bericht von HIA hervorgeht. Laut Beobachtern haben die Verkäufe neuer Häuser in Victoria den Immobilienmarkt über einen langen Zeitraum unterstützt, was sich nun ins Gegenteil verkehren dürfte. Die Verkäufe neuer Häuser – im Einklang mit anderen wichtigen Indikatoren an den australischen Immobilienmärkten – zeigen, dass andere große Bundesstaaten nicht dazu in der Lage sind, die sich auftuende Lücke zu füllen. Die Leitzinssenkung der Royal Bank of Australia (RBA) Ende des Jahres 2011 hat den Bau neuer Häuser nicht unterstützt. Experten an den Immobilienmärkten treibt diese Entwicklung Schweißperlen auf die Stirn, da die Neubauten von Häusern ein Schlüsselbarometer für den Gesundheitszustand der nationalen Wirtschaft darstellen. Der drastische Rückgang im Januar folgt nun auf den bereits im Dezember des vergangenen Jahres eingesetzten Abschwung. Im vierten Quartal 2011 sanken die Verkäufe existierender Häuser um rund 12% gegenüber derselben Periode des Vorjahrs. Die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern reduzierten sich von Dezember auf Januar um 6,3%. Die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern sanken im vierten Quartal um insgesamt 14,1% und im Vergleich mit derselben Periode des Vorjahrs sogar um 25,1%, wie aus dem Bericht von HIA weiter hervorgeht.
Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird unterdessen durch die Regierung von Premierministerin Julia Gillard mit Argusaugen beobachtet, da sich deren Labour Party Ende des kommenden Jahres neuen Nationalwahlen stellen muss. Aus diesem Grunde wird bereits über eine Expansion des Bondankaufprogramms der Regierung nachgedacht. Allgemein beklagen die Australier seit langer Zeit die Unerschwinglichkeit von Immobilien an den Häusermärkten des Landes. Australien ist nach Hongkong trotz sinkender Preise auch weiterhin der zweitteuerste Immobilienmarkt der Welt. Gefährlich für die australische Wirtschaftsentwicklung werden die sinkenden Preise an den Immobilienmärkten deshalb, weil neun von zehn Hypothekennehmern Verträge mit variablen Hypothekenzinsen unterschrieben haben. Das Verpacken von Hypotheken an den Häusermärkten in Hypothekenbonds und deren anschließender Verkauf an Investoren ist bis dato die größte Refinanzierungsquelle für die australischen Banken, um sich frisches Kapital zu besorgen. Die kleinen Kreditgeber hielten zum Ende des dritten Quartals 2011 insgesamt 59% aller ausstehenden Hypothekenbonds an den privaten Häusermärkten (RMBS-Papiere). Diese Papiere wiesen immerhin einen Gesamtwert von A$90,7 Milliarden auf.
Australiens Häuserpreise sanken im Jahr 2011 um 4,8%, was dem höchsten Preisrückgang innerhalb eines Kalenderjahrs entsprach. Die Kreditvergabe an interessierte Hauskäufer stieg im Dezember 2011 im Vergleich mit derselben Periode des Vorjahrs um 5,4%, was dem niedrigsten Anstieg im Jahresvergleich seit 1977 entsprach. Laut Aussagen der RBA haben sich die privaten Konsumausgaben in den letzten Monaten deutlich abgeschwächt, während die Immobilienmärkte unter Schwäche litten. Tony Taylor, Finanzvorstand des Kreditgebers UCA, erklärte, dass die Bedingungen an den Häusermärkten immer schwieriger und rauer würden. Laut Prognosen des australischen Wirtschaftsprofessors Steve Keen werden die Immobilienpreise in 2012 inflationsbereinigt um 6% bis 10% sinken. Darüber hinaus verdreifachten sich die ausstehenden Schulden der australischen Privathaushalte im Vergleich mit ihren verfügbaren Einkommen in den vergangenen zwanzig Jahren auf 150,3%, wie aus jüngst publizierten Daten der RBA hervorgeht. Diese Entwicklung steht im direkten Vergleich mit den USA, in denen das Verhältnis zu Zeiten des Platzens der Häuserblase bei 133% notierte.
Passend dazu war die Meldung, dass der Index zur Messung der allgemeinen Bauaktivitäten im Dezember zwar auf 43,8 von 42,2 Punkten im November kletterte, wie aus einem Bericht des australischen Hypothekenverbands hervorging. Ein gemessener Wert unterhalb von 50 Punkten indiziert jedoch, dass sich die Industrie in einem Schrumpfungsprozess befindet. Diese Kontraktion hält nun den siebten Monat in Folge an. Wir möchten an dieser Stelle einen kleinen Rückblick auf einen Artikel zu der Entwicklung an Australiens Häusermärkten wagen, den wir am 15. Juli 2010 publizierten. In Auszügen daraus hieß es wie folgt:
Anm.: Des Öfteren hatten wir in der Vergangenheit darauf hingewiesen, dass neues Ungemach zukünftig vom Pazifikraum ausgehen könnte. Über die Entwicklung in Australien hatten wir immer wieder berichtet. An dieser Stelle sei mir die Wiederholung eines Kommentars erlaubt, der aus einem der älteren Artikel stammt, jedoch aus meiner Perspektive nichts an Aktualität eingebüßt hat. Denn das Hauptproblem liegt m.E. in der Denkweise der Leute, die einfach nicht warten können und immer alles jetzt, heute und sofort haben müssen. Vielen von ihnen wird dafür bald der Hammer auf den Kopf fallen. Es hieß damals wie folgt:
„Es ist frustrierend“, sagte Daniel Nash, ein in Melbourne lebender Einheimischer, der Ausschau hält, um die erste Immobilie in seinem Leben zusammen mit seinem Bruder zu kaufen. „Für unsere Generation ist es schon äußerst schwer, den Fuß in die Tür zu bekommen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die ältere Generation im Besitz von zwei oder drei Häusern ist, und ein angenehmes Leben führt. Dagegen wird unsere Generation sich ein Haus kaufen, um es bis an unser Lebensende abzubezahlen. Für 30 Jahre.“ Mr. Nash sagte, er mache keine Institution direkt für die Situation verantwortlich, obwohl er darauf hinwies, dass die Immobilienindustrie die Lage finanziell ausnutze. „In den letzten drei Monaten bin ich überhaupt nicht mehr auf Auktionen gegangen, weil es herzzerreißend ist“, wie er sagte. Er fügte an, dass es nicht ungewöhnlich wäre, wenn ein Haus für AU$450.000 gelistet sei, und es dann für AU$550.000 oder AU$650.000 verkauft würde. „Eine kleine Minderheit wird reich, und der Rest stagniert auf gleichem Niveau”, sagte er. „Die Regierung muss hier etwas tun in der Zukunft.“
Anm.: Nicht die Regierung muss hier etwas tun, sondern man muss einfach nur die Geduld haben, bis die Preise irgendwann fallen wie ein Stein, um dann zu kaufen. Und nicht zu den Dummköpfen gehören, die der Preisentwicklung bis zuletzt hinterher hecheln, um dann in die Mühle von variabel vergebenen Zinskrediten an den Hypothekenmärkten und zukünftig steigenden Leitzinsen zu geraten. Weiter hieß es:
Cara O’Dwyer kaufte am Wochenende mit ihrer Mutter ein Haus in Melbourne, „weil es die einzige Möglichkeit gewesen ist, wie wir es uns überhaupt leisten konnten.“ Die 23-Jährige sagte, dass sie auf einigen Auktionen gewesen sei, auf denen das Objekt für AU$100.000 mehr über den Tresen ging, als der angesetzte Preis gewesen ist, bevor sie und ihre Mutter – auch eine Erstkäuferin einer Immobilie – sich für den Kauf eines Objekts in Melbourne´s Südwesten entschieden. „Die steigenden Kosten für ein Haus sind definitiv beängstigend“, sagte sie. „Die Ratenrückzahlungen mögen momentan finanziell leistbar sein, wenn die Zinsen jedoch wieder anstiegen, werden eine ganze Menge Leute nicht mehr dazu in der Lage sein, ihre Hypothekenzahlungen aufrecht zu erhalten, was am Ende zu einer Zunahme von Zwangsversteigerungen führen werde. Das ist ein sehr großes Bedenken.“ Momentan sagt Ms. O’Dwyer, dass sie aufgeregt sei, jetzt ein Hausbesitzer zu sein, obwohl sie bislang noch nicht die Auswirkungen einer potenziellen Zinsanhebung durch die Zentralbank eingepreist hätte, wenn es um ihre monatlich zu leistenden Hypothekenzahlungen ginge.
Anm.: Die Zinswende mit Blick auf die Anhebungen durch die RBA hat in Australien längst eingesetzt. Weltweit scheint es jedoch immer noch viel zu viele Narren zu geben, die tatsächlich glauben, dass die Häuserpreise zukünftig nur noch steigen könnten. Und genau diese Leute wie Cara O´Dwyer, Daniel Nash und Co. wird es im kommenden Bust natürlich am härtesten erwischen. Die Aussis unterscheiden sich in dieser Hinsicht kaum von ihren amerikanischen Pendants. Die Rechnung dürfte schon bald auf den Tisch kommen.